Du willst trotz aller Umstände ein Café, Restaurant, Bar, Gaststätte oder Imbiss eröffnen? Hier sind ein paar solide Tipps für die Suche nach einer Gastronomie
Lage, Lage, Lage!
Der Standort ist essentiell für Dein Geschäft und sollte sorgfältig gewählt werden. Es gibt die verschiedensten Konzepte und dazu auch Standorte die optimal, gut oder nicht empfehlenswert sind. Du planst ein szeniges Café? Dann bist Du im Bereich mit Studenten und kreativen Jobs gut aufgehoben. Du willst eher etwas für zwischendurch oder zum Mittagssnack anbieten? Dann sollten viele Büros, Praxen und Agenturen um Dich herum liegen. Du bist eher der Typ für einen Lieferservice? Schau nach genug Stellplätzen für Deine Auslieferungsfahrzeuge, guter Verkehrslage und einem gesundem Mix aus Arbeiten und Wohnen. Man kann nie zu viel Zeit in die Prüfung eines Standortes investieren: diese Entscheidung ist maßgeblich für Erfolg oder Niederlage. Google Maps kann hier hilfreich sein.
Miete und Betriebskosten
Bei Deiner Businessplanung solltest Du berücksichtigen, dass die Miete nicht mehr als 10% Deines zu erwartenden Umsatzes ausmachen sollte. Achte auch auf Staffelmiete und Erhöhungen nach Indexierung. Vielleicht kannst Du eine feste Miete vereinbaren. Eine Umsatzmiete ist nie zu empfehlen, dass bedeutet oft Komplikationen. Bitte achte darauf, wie die Betriebskosten aufgeteilt werden. Gas, Wasser und Strom sollten möglichst messbar sein. Solltest Du unsicher über den möglichen Umsatz sein, setz Dich in vergleichbare Objekte und sammle Informationen zu Frequenz, Bons und Preisen.
Abstand und Inventarübernahme
Heikles Thema! Keiner zahlt gerne Luftgeld oder für Inventar, welches nur noch einen geringen Wert hat und im schlimmsten Fall im Container landen würde. Manchmal kommt man jedoch nicht an ein Lokal mit laufenden Mietvertrag ohne zu investieren. Verhandle immer auf Augenhöhe und informiere Dich über Neu- und Gebrauchtpreise für Theken, Kühltheken etc. Falls Du auf jeden Fall in eine Küche investieren möchtest, suche Dir einen Gastroküchenbauer und nimm ihn mit ins Objekt. Er kann die Geräte und Abluft bewerten und Dich vor Schrottkäufen schützen. Absolute Tabus zu Beginn im Verhandlungsgespräch sind „Was ist Dein letzter Preis?“ und „Ist doch eh alles schrott“. Das drängt den Verkäufer von Anfang an in eine unbequeme Lage und könnte hinderlich in den Verhandlungen sein. Was man definitiv nicht kaufen kann, sind Stammkunden. Diese sind mit dem letzten Gastronomen eventuell auch weg. Halte ihm Hinterkopf, dass der Verkäufer oft mit einem ideellen und nicht reellen Wert verkaufen möchte.
Liefer- und Brauereiverträge
Bindungsverträge sollte man von vornerein nicht verteufeln, aber bis ins kleinste Detail prüfen. Oft wurde die Küche, die Theke oder Einrichtung mit Geldern aus der Getränkebranche finanziert. Mit dem richtigen Vertrag übernimmt man dieses Inventar und kann trotzdem noch gute Konditionen aushandeln. Der größte Schaden entsteht der Brauerei, wenn diese alles rausholen muss. Solltet Ihr keinen Nutzen oder Vorteil in einem Bier- oder Getränkeliefervertrag sehen, solltet Ihr prüfen, ob es auch anders geht. Hier sollte ein neutraler Gastroberater oder erfahrener Gastrokollege die Details klären. Notfalls einen Wettbewerber des Lieferanten zu einem Gespräch einladen und ein Gegenangebot hereinholen. Das bewirkt oft Wunder. Interessant ist auch zu Wissen, ob ein Bindungsvertrag überhaut mit dem Ladenlokal bzw. Inventar verknüpft ist oder ob er nur an dem Vorpächter hängt und damit nicht übernommen werden muss. Sollte der Lieferant oder die Brauerei Vermieter sein, musst Du auch deren Produkte beziehen.
Immobilienmakler
Ja, keiner bezahlt sie gerne und oft erkennt man nicht, welcher Aufwand hinter einer Vermittlung steckt. Aber auch hier gibt es unglückliche und herausragende Geschäfte. Ein normaler Makler für Wohnungen und Wohnhäuser verfügt nicht über die Erfahrung was Gastronomie betrifft. Ein Gastromakler achtet auf Details und Gegebenheiten, die für Dich wichtig sind und verfügt über das notwendige Netzwerk. Oft kommst Du nicht an dem Makler für eine Gewerbefläche vorbei. Lass Dich von einem Immobilienmakler mit Gastroerfahrung beraten und gib ihm möglichst viel Informationen zu Deinem Wunschlokal. Je eher er Dein Suchprofil mit einem Objekt matchen kann, je eher kommst Du an Dein Ziel. Üblich sind 2-3 Kaltmonatsmieten Maklerhonorar. Das Bestellerprinzip gilt nicht für Gewerbeflächen und sobald Du einen Makler zu einem Inserat kontaktierst, trittst Du bereits in einen Maklervertrag ein. Telefonisch erhältst Du jedoch selten Auskunft, da der Makler Deine Kontaktdaten für die gesetzliche Nachweispflicht (Geldwäschegesetz) benötigt.
Tipp: Prüfe, ob eine Brauerei, ein Lieferant oder anderer Partner den Makler finanzieren.
Wichtig: Im Rahmen einer Vermittlung von Immobilien Dritter sollte nie ein Koppelgeschäft (z. B. Liefervertrag) durch den Vermittler mit dem Ladenlokal verknüpft sein! Bei Marketingagenturen, Lieferanten und Brauereien solltest Du prüfen, ob diese überhaupt zu einer gewerblichen Immobilienvermittlung mit Lokalen Dritter zugelassen sind. Hier und da versuchen Brauereien und Lieferanten ihren Daumen auf einem Restaurant zu halten, obwohl es beim Pächterwechsel frei von Bindungen wird.
Vermieter
Das Wunschlokal erhältst Du am schnellsten, wenn Du den Vermieter von Dir und Deinem Konzept überzeugst. Wichtig für ihn ist der Werterhalt seiner Immobilie und der monatliche Mieteingang. Geheimniskrämerei ist hier fehl am Platz! Entwerfe ein Konzept und binde Bilder ein, wie Deine Gastronomie aussehen könnte. Zeig ihm, dass Du Dich mit der Lage beschäftigt hast. Wichtig: Halte Auskünfte von Schufa oder Creditreform und Ausweiskopien immer bereit! Wenn Du der Vermieterseite offen gegenüber trittst, schaffst Du Vertrauen. Sei immer ehrlich und erzähle nichts vom Pferd. Sobald Dein Gegenüber Zweifel hat, bist Du raus aus der Selektion.
Behörden
Informiere Dich vor Unterzeichnung des Mietvertrages beim Gewerbe- und Veterinäramt, was eventuell auf Dich zukommt. In einigen Kommunen verschärfen sich nach und nach die Anforderungen für Abluft und Fettabscheider. Das kann sehr teuer werden! Wenn Du die Behörden vorher einbindest, sind diese auch dankbar und Du kannst neue Auflagen schon vor der ersten Abnahme richtig umsetzen. Neben Hygiene und Küchenbeschaffenheit, sollte auch der Brandschutz ganz oben auf Deiner Liste stehen.
Der Autor
Michael Ruland ist zugelassener Immobilienmakler mit Spezialisierung auf Gastronomie am Niederrhein. Ausgebildet und geprüft wurde er die Deutsche Fachakademie der Immobilienwirtschaft (DFI). Zudem arbeitet er als Verkaufsleiter bei einem Düsseldorfer Getränkegroßhandel und war vorher im Außendienst von Coca-Cola als Verkaufsberater unterwegs. In der Gastrobranche ist er bereits seit 1997 tätig. 2020 hat er zudem die Marke Port360© gegründet und erstellt virtuelle 3D Rundgänge für Gastronomie und Gewerbe.
Kontakt: info@gastrodus.de
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