Übernahme eines Gastrobetriebes – Das müssen Sie beachten! Es ist sehr verlockend in Zeiten wie diesen ein Restaurant, Café oder Imbiss zu übernehmen. Wegen der Pandemie geht es der Gastronomie nicht gut und die Aussicht auf die Übernahme eines Betriebes ist sehr verlockend. Es gibt jedoch viele Stolperfallen, die Sie beachten sollten!!
Übernahme eines Gastrobetriebes – Der Ratgeber
Neben den üblichen Prüfungen wie Standortanalyse, Konzeptplausibilitätsprüfung und Prüfung der Rentabilität sollten Sie auch ganz banale Sachen genaustens prüfen. Viele Interessenten fragen immer nach der BWA. Aber genau diese kann vieles verschleiern, welches eine Übernahme zu einem Desaster führen kann. Wichtig ist, dass Sie sich immer beraten lassen. Nehmen Sie sich einen Rechtsanwalt, Ihren Steuerberater oder Beauftragen Sie einen Immobilienmakler mit Spezialisierung auf Gastronomie oder Gewerbe. Diese Berater geben Ihnen eine andere Sicht auf ein Ladenlokal und gehen sachlich ohne Emotionen und Euphorie heran.
Wenn Ihnen jemand ein Lokal zur Übernahme anbietet, fragen Sie immer nach den Kontaktdaten des Vermieters. Bezahlen Sie NIE eine Anzahlung auf Inventar oder eine Ablöse, bevor Sie sich nicht vergewissert haben, dass Sie das Lokal auch anmieten könnten. Sprechen Sie mit dem Vermieter und stellen Sie sich vor. Fragen Sie Nachbarn. Halten Sie alles schriftlich fest! Je mehr vertraglich geregelt ist, desto besser. Verlangen Sie eine Kopie des Ausweises des Vertragspartners. Spricht der Unternehmer davon, er müsse gewisse Sachen mit seinen Geschäftspartner vorher besprechen? Was heißt Geschäftspartner? Familienmitglieder, Angestellte, Geldgeber oder sogar dubiose Personen?
Hat der abgebende Gastronom eventuell hohe Schulden? Versucht er Sie über den Tisch zu ziehen und Ihre Unwissenheit auszunutzen, um seine Außenstände auszugleichen? Sollte Ihnen Erzählungen wie übertrieben toll sein Restaurant sei und welche tolle Stammkunden er habe oder irgendetwas, was sich zu gut anhört… seien Sie misstrauisch! Ich habe seit 1996 Erfahrung in der Gastronomie. Glauben Sie mir: Es wird in kaum einer Branche so viel gelogen, betrogen, schön geredet, verschleiert und ausgenutzt wie in der Gastronomie! Prüfen Sie auch die Datenbank der Insolvenzbekanntmachungen und Firmenregister wie Northdata, ob und wie Ihr Vertragspartner dort gemeldet ist.
Wenn Sie keinen Berater wie Steuerberater, Rechtsanwalt oder Immobilienmakler haben oder nutzen wollen, sollten Sie sich zumindest bei der DEHOGA als Existenzgründer registrieren. Mit dem richtigen Partner können Sie sich über den Betrieb oder die Person eine Auskunft über die Bonität verschaffen. Nicht nur Vermieter sollte dies immer machen, auch jemand, der einen Betrieb übernimmt. Vergewissern Sie sich, ob der Wirt oder die Gaststätte eventuell durch eine Finanzierung oder Verträge an eine Brauerei oder einen Lieferanten gebunden ist. Sollte auf einem Windschutz oder einer Markise der Name eines Getränkehändlers stehen, sollten Sie dies hinterfragen. Sollte ein Darlehen bezahlt sein, hat der Gastronom Schriftverkehr darüber.
Prüfen Sie immer die Funktionalität des Inventars! Sind die Gasanschlüsse dicht? Wie alt sind Kühlschränke und Kühlhäuser? Stehen Stromfresser im Betrieb? Wie steht es um die Elektrik? Müssen Anschlüsse, Leitungen oder der Sicherungskasten erneuert werden? Trägt der Stromversorgung die Last Ihrer Geräte? Wie steht es um das Thema Außenwerbung und Außenbeleuchtung? Ist das Inventar das Geld wirklich wert? Gehört die Kaffeemaschine wirklich dem Wirt oder ist ein Leasinggerät?
Eine Person einer Brauerei, eines Getränkelieferanten, eines Lebensmittellieferanten oder Marketingagentur vermittelt eine Immobilie, von der diese weder Eigentümer noch Verpächter ist? Fragen Sie nach der Erlaubnis nach §34C der Gewerbeordnung! Ohne eine Erlaubnis durch eine Aufsichtsbehörde darf eine natürliche Person oder ein Unternehmen keine Objekte von anderen Personen zum Verkauf oder zur Miete vermitteln! Das ist nur zugelassenen Immobilienmaklern vorbehalten. Besonders dreist wird es, wenn der neue Mieter als Dankeschön für eine erfolgreiche Vermittlung einen Liefervertrag unterschrieben soll! Meine Erfahrung hat gezeigt, dass einzelne Außendienstmitarbeiter bei Neukunden und Lieferanten „Bezahlungsmittel“ angenommen haben. Sollte Sie so einen Fall erleben, wenden Sie sich bitte umgehend an mich und Ihren Rechtsanwalt. Im Rahmen des Geldwäschegesetzes könnten Sie sonst dabei in die Schusslinie der Behörden kommen.
Fallbeispiele von unglücklichen Anmietungen
In einem Beispiel einer Übernahme eines Gastrobetriebes, dass sich im Frühjahr 2021 ereignet hat, inserierte ein Gastronom seinen Betrieb im Internet zur Abgabe. Der Existenzgründer nahm Kontakt auf und besichtigte das Lokal. Die Vertragsverhandlungen schritten voran. Der Mietinteressent wollte das Restaurant in Düsseldorf übernehmen und bezahlte eine Anzahlung im 5stelligen Bereich an den Altbetreiber. Der neue Betreiber wartete nun auf die Rückmeldung des Vermieters zwecks Schlüsselübergabe und Mietvertrag, doch es tat sich nichts. Auf Nachfrage erlangte er Kontakt zum Vermieter und dieser wusste von nichts. Sein bisheriger Mieter könne das Restaurant nicht verkaufen, da der Vertrag wegen Mietschulden bereits 3 Monate zuvor gekündigt wurde. Er kümmere sich selber um einen Nachmieter und akzeptierte diesen Neugründer nicht als Mieter. Der alte Gastronom war natürlich nicht mehr zu erreichen und mit dem Geld über alle Berge!
Ein weiterer Fall, der sich in Düsseldorf im Frühjahr 2019 ereignete, kamen viele Komplikationen hinzu. Eine Brauerei beendete eine Pacht einer Gaststätte. Von dem letzten Wirt hatte diese noch ausstehende Miete und Bierrechnungen zu erhalten im 5stelligen Bereich. Mit den neuen Bewerbern wurde vereinbart, dass diese den Mietvertrag direkt mit den Hauseigentümern abschließen solle. Das Inventar inklusive Küche und Möbel sei Eigentum der Brauerei und müsse bezahlt oder in einem Darlehen mit Bierlieferungsvertrag übernommen werden. Stutzig wurde die neue Wirtin, als die Außendienstler immer mehr drängten und machten es eilig. Das Geld solle bar bezahlt werden! Zudem fragte der Hauseigentümer, warum denn auch die Theke verkauft würde, diese sei doch fester Bestandteil des Hauses. Zudem konnte die Brauerei keine Inventarliste vorweisen oder eine Rechnung über die Anschaffung der einzelnen Positionen. Auffällig war auch, dass eine Inventarliste bereits nach Unterschrift des Mietvertrages von der Brauerei erstellt wurde und nicht vorher.
Es gab so viele dubiose Tatsachen im Rahmen dieser Übernahme eines Gastrobetriebes, dass mich der Ehemann (einer meiner alten Kunde) der Wirtin anrief und um eine Beratung bat. Schnell stellte sich heraus, dass die Brauerei die Außenstände von der neuen Wirtin bezahlen lassen wollte. Es gab keine Nachweis über die Eigentumsverhältnisse des Inventars. So wurde kein bindender Vertrag unterschrieben und kein Geld für Inventar bezahlt. Desweiteren war der Fassaufzug defekt, die Kohlensäurewarnanlage im Keller war nicht vorhanden und nie von der Brauerei installiert. Weiterhin wurde der Bierkeller von den Behörden nicht abgenommen, da der Putz bröckelte und keine Stahlscheibe an den Armaturen für den Fassanschluss vorhanden war. Die Wirtin klagte beim Kochen immer über Kopfschmerzen. Ein Zufall brachte ans Tageslicht, dass die Gasanschlüsse des Herdes undicht waren. Das funktionierende Gerät wurde vor der Übergabe vom Vorpächter gegen ein defektes ausgetauscht. Den Vorpächter konnte man nicht belangen, da er pleite war und sich in sein Heimatland absetzte. Die Brauerei fühlte sich nicht verantwortlich, da kein Vertrag unterschrieben wurde. Also tauschten wir die Küche komplett aus und ich vermittelte neue Brauereien. Ab da an lief der Betrieb reibungslos.
Wenn Sie Ihren Betrieb abgeben möchten, als Vermieter neu verpachten möchten oder Sie wollen ein Lokal übernehmen, wenden Sie sich an einen Berater! Gerne begleite ich Sie beim Prozess der Vermietung, Anmietung und Vermittlung von Lieferanten und Brauereien. Beim Nachweis eines berechtigten Interesses hole ich über Ihren potentiellen Vertragspartner eine Auskunft ein. Zusätzlich führe ich bei Lieferanten und Brauereien einen Reputations-Check durch. Ich hoffe, ich konnte Ihnen einige hilfreiche Hinweise zur Übernahme eines Gastrobetriebes liefern.
Ich freue mich auf Ihre Anfrage!
Ihr Ansprechpartner:
Michel Ruland
Immobilienmakler, zugelassen nach $34C GewO
geprüft durch die Deutsche Fachakademie der Immobilienwirtschaft (DFI)
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