Der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert
Der Bodenrichtwert wird immer in Euro pro Quadratmeter angegeben und ist der Durchschnittswert einer bestimmten Fläche, innerhalb einer gewissen Bodenrichtwertzone.
Die Bodenrichtwerte müssen für alle zugänglich sein.
Beim Bodenrichtwert handelt es sich also um durchschnittliche Lagewerte von unbebautem Boden bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche.
Der Verkehrswert hingegen entspricht dem Grundstückswert. Er wird auch Marktwert genannt und spiegelt den möglichen Verkaufspreis einer Immobilie zum Stichtag der Verkehrswertermittlung am Markt wider.
Daher ist der Verkehrswert sowohl für den Verkäufer als auch den Käufer eine wichtige Orientierungshilfe, wenn es um die Preisfindung geht.
Der Verkehrswert wird durch eine Immobilienbewertung ermittelt. Eine kostenlose Bewertung können Sie durch unseren Immobilienberater anfragen.
Auszug aus Wikipedia zu Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist
ein Wert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens.
ein Hilfswert bei der Wertermittlung für Immobilien.
ein Durchschnittswert, der aus Grundstücksverkäufen abgeleitet wird.
Der Bodenrichtwert für Bauland wird, abhängig von den Rechtsvorschriften in den einzelnen Bundesländern, mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt (§ 196 BauGB). Er ist Basis für die Besteuerung von Grund und Boden in Deutschland.
Bodenrichtwerte werden zur Wertermittlung von Immobilien hilfsweise herangezogen, um den Bodenwert zu bestimmen, wenn er sich nicht im Vergleichswertverfahren ermitteln lässt. Grundlage dafür sind die amtlichen Kaufpreissammlungen, die von den bundesweit existierenden Gutachterausschüssen für Grundstückswerte geführt werden. Da der Bodenrichtwert nur ein Durchschnittswert aus einer Vielzahl von Grundstücksverkäufen ist, muss der Verkehrswert eines einzelnen Grundstückes anhand der Besonderheiten des Bewertungsobjektes geschätzt werden. Zu- und Abschläge vom Bodenrichtwert unter Berücksichtigung der individuellen Eigenschaften eines Grundstücks können durchaus erheblich sein.
Wertbeeinflussende Faktoren sind zum Beispiel:
Grundstücksgröße und -form
Bebauung, bebaubare Fläche und Bebauungsvorschriften
Lage (Infrastruktur, Versorgungsumfeld, Nachbarschaft)
Art der Bepflanzung
Bodeneigenschaften
Erschließungsgrad
Der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert – verständlich erklärt mit Praxisbezug
Wer eine Immobilie verkauft, vererbt, scheiden lässt oder finanziert, stößt schnell auf zwei Begriffe, die oft verwechselt werden: Bodenrichtwert und Verkehrswert. Beide klingen nach „Wert“, beide tauchen in Gesprächen mit Maklern, Banken oder Notaren auf – und trotzdem haben sie völlig unterschiedliche Aufgaben. Wenn Sie den Unterschied kennen, vermeiden Sie teure Fehlentscheidungen, unrealistische Preisvorstellungen und Streit in sensiblen Situationen (z. B. Erbengemeinschaft oder Scheidung).
Damit Sie das Thema wirklich sicher beherrschen, schauen wir uns beide Werte sauber an: Was sie sind, wie sie entstehen, wofür sie genutzt werden – und warum der Bodenrichtwert niemals automatisch der Verkaufspreis ist.
1) Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebaute Grundstücke innerhalb eines abgegrenzten Gebiets, der sogenannten Bodenrichtwertzone. Er wird in der Regel als Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche angegeben.
Wichtig: Der Bodenrichtwert ist kein individueller Marktpreis, sondern ein Orientierungswert. Er soll eine typische Lage abbilden und wird aus tatsächlichen Kaufpreisen (Kaufpreissammlung) abgeleitet – jedoch verdichtet und gemittelt.
Wer legt den Bodenrichtwert fest?
In Deutschland wird der Bodenrichtwert durch den Gutachterausschuss (bzw. dessen Geschäftsstelle) ermittelt. Grundlage sind notariell beurkundete Verkäufe, die in die Kaufpreissammlung einfließen.
Was bildet der Bodenrichtwert ab?
Lage (Mikrolage und Zone)
typische Nutzungsart (z. B. Wohnbaufläche, Gewerbe, Mischgebiet)
Entwicklungszustand (erschlossen/unerschlossen, Bauerwartungsland etc.)
durchschnittliche Grundstücksmerkmale innerhalb der Zone
Was bildet er ausdrücklich nicht ab?
die konkrete Ausprägung Ihres Grundstücks (z. B. Zuschnitt, Hanglage, Altlasten)
den Wert eines Gebäudes
Modernisierung, Zustand, Ausstattung
Besonderheiten wie Wegerechte, Baulasten oder Denkmalschutz (im Detail)
Merksatz: Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Lage-Durchschnitt – keine individuelle Wertermittlung.
2) Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert (auch Marktwert) beschreibt den Wert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag wahrscheinlich erzielbar ist – unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Eigenschaften einer Immobilie.
Im Gegensatz zum Bodenrichtwert ist der Verkehrswert also individuell: Er berücksichtigt sowohl den Boden als auch die Bebauung und sämtliche objektbezogenen Faktoren. Er ist der Wert, der in der Praxis am nächsten an dem liegt, was ein „typischer Käufer“ am Markt zahlen würde (ohne Sondersituationen wie Notverkauf oder Liebhaberpreis).
Was fließt in den Verkehrswert ein?
Grundstück (Lage, Größe, Zuschnitt, Erschließung)
Gebäude (Baujahr, Zustand, Modernisierungen, Energiequalität)
Wohn-/Nutzflächen, Grundrisse, Stellplätze
Mietverhältnisse (bei Kapitalanlagen)
Rechte/Belastungen (Wegerecht, Nießbrauch, Wohnrecht, Baulasten)
Marktlage (Nachfrage, Zinsniveau, Angebot, Zielgruppe)
rechtliche Rahmenbedingungen (B-Plan, Baurecht, Denkmalschutz etc.)
Merksatz: Der Verkehrswert ist der objektbezogene, marktorientierte Gesamtwert.
3) Der Kernunterschied in einem Satz
Bodenrichtwert = durchschnittlicher Bodenwert pro m² in einer Zone
Verkehrswert = individueller Marktwert einer konkreten Immobilie (Boden + Gebäude + Besonderheiten)
4) Warum beide Werte oft verwechselt werden
In der Praxis passiert Folgendes: Eigentümer sehen den Bodenrichtwert (€/m²) und rechnen ihn hoch: „Mein Grundstück hat 600 m², also ist es 600 × Bodenrichtwert wert.“ Das ist nicht grundsätzlich falsch – aber es ist nur der Bodenanteil und selbst der stimmt oft nicht 1:1, weil:
Ihr Grundstück kann größer oder kleiner als der zonentypische Standard sein (Größenanpassung)
Zuschnitt, Bebaubarkeit, Ecklage oder Hanglage weichen ab
Altlasten, Leitungsrechte oder Baulasten mindern den Wert
eine Teilung möglich oder unmöglich ist
Erschließungszustand abweicht
Und: Sobald ein Gebäude existiert, kommt der Gebäudewert dazu – oder es gibt Situationen, in denen ein Gebäude den Bodenwert sogar reduziert (z. B. stark sanierungsbedürftiger Altbestand, Abrissobjekt).
5) Typische Praxisbeispiele
Beispiel A: Neubaugebiet mit starkem Bodenrichtwert
Bodenrichtwert: 900 €/m², Grundstück 400 m² → Bodenwert grob 360.000 €
Wenn darauf ein modernes, gut gedämmtes Haus steht, kann der Verkehrswert deutlich höher liegen, z. B. 850.000 € – je nach Haus, Ausstattung, Energieeffizienz, Marktphase.
Beispiel B: „Abrissreife“ Immobilie in guter Lage
Bodenrichtwert zeigt eine starke Lage, aber das Gebäude ist wirtschaftlich ein Problem.
Der Verkehrswert kann nahe am Bodenwert liegen oder sogar darunter, wenn Abriss- und Entsorgungskosten hoch sind.
Hier ist der Bodenrichtwert zwar „hoch“, aber der Verkehrswert folgt nicht automatisch.
Beispiel C: Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage
Bodenrichtwert spielt eine Rolle – aber der Marktpreis richtet sich in der Praxis stark nach:
Mieteinnahmen
Mietentwicklungspotenzial
Zustand und Instandhaltungsrückstau
energetischer Standard
Leerstand und Mietverträge
Ergebnis: Der Verkehrswert wird häufig über Ertragswertlogik „gefühlt“ und verhandelt, nicht über Bodenwertrechnung.
6) Wofür wird der Bodenrichtwert typischerweise genutzt?
Orientierung bei Grundstücksankauf/-verkauf
Ableitung von Bodenwerten in Gutachten (als Ausgangspunkt)
Steuerliche Themen (je nach Fallkonstellation)
Plausibilisierung von Angebotspreisen
Grundstücksbewertung für interne Entscheidungen (Projektentwicklung)
Wichtig: Der Bodenrichtwert ist nützlich – aber als Baustein, nicht als Endergebnis.
7) Wofür wird der Verkehrswert typischerweise benötigt?
Verkaufspreisfindung (realistischer Marktpreisrahmen)
Erbauseinandersetzung / Erbengemeinschaft
Scheidung (Vermögensaufteilung)
Finanzierung (Bankgespräche, Beleihungswert ist nochmal etwas anderes)
Gerichtliche Verfahren (z. B. Zwangsversteigerung, Streitigkeiten)
In Streitfällen ist ein sauber ermittelter Verkehrswert oft der Schlüssel, um Diskussionen zu beenden.
8) Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
In der Wertermittlung arbeiten Profis typischerweise mit drei Verfahren (je nach Immobilientyp):
Vergleichswertverfahren
Ideal bei Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern in Märkten mit vielen Vergleichsfällen.
Grundidee: Was haben ähnliche Objekte tatsächlich erzielt?
Sachwertverfahren
Häufig bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, wenn Vergleichspreise nicht reichen.
Grundidee: Bodenwert + Gebäudewert (Herstellungskosten minus Alterswertminderung) + Marktanpassung.
Ertragswertverfahren
Standard bei Mietobjekten (MFH, Wohn-/Geschäftshaus, Gewerbe).
Grundidee: Wert aus nachhaltig erzielbaren Erträgen (Mieten) abgeleitet, ergänzt um Bodenwert.
Der Bodenrichtwert kann dabei als Basis für den Bodenwert in Sach- und Ertragswertverfahren dienen – aber der Verkehrswert entsteht erst durch das gesamte Modell.
9) Die wichtigsten Missverständnisse (und wie Sie sie vermeiden)
„Bodenrichtwert = Verkaufspreis“
Nein. Er ist ein Durchschnittswert für unbebauten Boden und nicht Ihr individueller Marktpreis.„Ein hoher Bodenrichtwert garantiert einen hohen Verkaufspreis“
Nicht zwingend. Zustand, Rechte/Belastungen und Marktsegment entscheiden mit.„Der Verkehrswert ist immer der Preis, den ich bekomme“
Der Verkehrswert ist eine Schätzung des „wahrscheinlichen“ Marktpreises. Der tatsächlich erzielte Preis hängt von Timing, Vermarktung und Verhandlung ab.
Fazit
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Orientierungswert für den Boden, der Verkehrswert der individuelle Marktwert Ihrer konkreten Immobilie. Wer beides verwechselt, läuft Gefahr, zu hoch oder zu niedrig zu kalkulieren – und in sensiblen Situationen (Erbe/Scheidung) unnötige Konflikte auszulösen.
Wenn Sie verkaufen, vererben, aufteilen oder finanzieren möchten, ist der Bodenrichtwert ein guter Startpunkt. Der Verkehrswert ist die belastbare Entscheidungsgrundlage.
FAQ – Bodenrichtwert & Verkehrswert
Was ist wichtiger für meinen Immobilienverkauf: Bodenrichtwert oder Verkehrswert?
Für den Verkauf ist der Verkehrswert deutlich wichtiger, weil er das konkrete Objekt und den Markt berücksichtigt. Der Bodenrichtwert ist nur ein Baustein.
Kann der Verkehrswert unter dem Bodenrichtwert liegen?
Ja, z. B. wenn das Grundstück belastet ist, Abrisskosten anfallen oder die Bebaubarkeit eingeschränkt ist.
Warum unterscheidet sich der Bodenrichtwert innerhalb einer Stadt so stark?
Weil er lagezonenbezogen ermittelt wird. Mikrolagen (Straßen, Umgebung, Lärm, Infrastruktur) beeinflussen Zonen und damit den Richtwert.
Ist der Verkehrswert identisch mit dem Beleihungswert der Bank?
Nein. Banken setzen oft konservativer an und verwenden den Beleihungswert bzw. interne Bewertungsmodelle.
Wie aktuell sind Bodenrichtwerte?
Sie werden regelmäßig aktualisiert (je nach Region unterschiedlich). Für kurzfristige Marktbewegungen kann er dennoch „hinterherlaufen“.
Brauche ich ein Gutachten, um den Verkehrswert zu kennen?
Nicht zwingend, aber bei Erbe, Scheidung oder Streit ist eine professionelle Wertermittlung sehr sinnvoll, weil sie nachvollziehbar und dokumentiert ist.
Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert bei Eigentumswohnungen?
Indirekt über den Bodenanteil. Für Wohnungen sind Vergleichspreise und die Mikrolage meist entscheidender.
Kann ich Bodenrichtwert und Verkehrswert online kostenlos berechnen?
Online-Tools liefern grobe Anhaltspunkte. Für eine belastbare Entscheidung sollten Objektzustand, Rechte/Lasten und Mikrolage professionell geprüft werden.