Seit 1997 bin ich in der Gastrobranche tätig und habe einiges erlebt. Ich habe umfangreiche Erfahrung gesammelt als Angestellter sowie als freier Mitarbeiter in der Gastronomie, für den führenden Getränkehersteller im Außendienst, für einen Getränkefachgroßhandel als Verkaufsleiter und seit einigen Jahren auch als Immobilienmakler mit Spezialisierung auf Gastronomie. Dabei werden in der Branche grundlegende Vermittlungsarten falsch verstanden und führen oft zu Missverständnissen zwischen den Parteien. In diesem Beitrag möchte die einzelnen Bereiche beleuchten und näher erklären.
Mieten, Pachten oder kaufen?
Wichtig ist mir die Begriffe zu unterscheiden, damit jeder die gleiche Sprache spricht. Was ist eigentlich der Unterschied zwischen Miete und Pacht? Ein Pächter darf – anders als der Mieter – mit der Nutzung des Pachtobjektes Gewinne erwirtschaften. Ein Mieter einer Immobilie hat nur das Recht, darin zu wohnen. Jedoch unterscheiden viele Geschäftspartner den Begriff nicht und reden generell von der Vermietung. Das sollte jedoch dem Ziel aller Parteien nicht im Weg stehen. Beim Immobilienverkauf wechselt das Eigentum an einer Immobilie zwischen Verkäufer und Verkäufer. Soweit verständlich, oder?
Oft kontaktieren mich Inhaber einer Gastronomie mit dem Satz: „Ich möchte mein Restaurant verkaufen“. In 90% aller Fälle meint mein Kunde damit:
1. Ich bin nicht Eigentümer der Immobilie und suche einen Nachpächter
2. Dieser soll mir mein komplettes Inventar abkaufen
3. Ich möchte zudem eine gewinnbringende Verkaufssumme für die Abgabe meines Lokals (Ablöse)
Wie Sie sehen, beinhaltet dieser eine Satz keinen Auftrag zum Verkauf einer Gewerbeimmobilie, sondern es geht eigentlich um den Verkauf eines Unternehmens mit Übergabe des Pachtvertrages. Der Aufwand ist für eine Geschäftsvermittlung sehr viel höher als für eine Vermietung eines Gewerbeobjektes. Dabei ist ein diskretes Vorgehen absolut Pflicht. Gastronomen erwarten oft bei Abgabe einer Gaststätte das Vielfache des Wertes von beweglichen Inventargegenständen. „Der Immobilienmarkt boomt doch und ich habe so viel Geld in mein Geschäft investiert!“ Ja, das mag sein. Jedoch verkauft dieser Gastronom keine Immobilie, sondern einen fiktiven Geschäftswert mit Inventar. Genau an diesem Punkt gibt es viele Herausforderungen und noch mehr Gesprächsbedarf.
Pächtersuche versus Geschäftsverkauf
In den meisten meiner Aufträge bin ich streng genommen nicht als Vermittler für ein Pachtobjekt tätig, sondern für die Vermittlung eines Geschäftes bzw. eines Standortes für eine Gastronomie. Der eigentliche Pachtvertrag ist oft nur Nebensache, da der Interessent sich eher für Zahlen, Daten und Fakten des Restaurants oder des Cafés interessiert: Wie hoch war der Umsatz? Welche Lauffrequenz herrscht am Standort? Welche Kundenklientel erreiche ich dort? Wie hoch ist der mögliche Umsatz pro Person? Welche Konzession liegt vor? Ist das Objekt brauereifrei oder an Lieferanten gebunden? Gibt es Verbindlichkeiten? Wieviel Personal benötige ich? Kann man bestehende Buchungen übernehmen? Wie hoch ist die Ablösesumme und wann habe ich meine Investition wieder verdient? Etc…
Werden sich Verkäufer und Käufer einer Gastronomie einig, ist noch der Eigentümer der Immobilie vom zukünftigen Pächter zu überzeugen. Der Verpächter hat das Recht den Interessenten abzulehnen und selber einen Nachmieter zu suchen. Im schlechtesten Falle läuft der Pachtvertrag aus und der Pächter erhält nichts für seinen Geschäftswert und muss eventuell auch das gesamte Inventar ausräumen. Sie sehen, die Vermittlung eines Gastrobetriebes ist sehr komplex, riskant und umfangreich. Normale Immobilienmakler lehnen solche Geschäfte fast immer ab.
Wie darf ich für Sie tätig werden?
Für Verpächter / Vermieter:
Ich übernehme für Sie die Bestandsaufnahme der Gewerbefläche mit Fakten, Fotos und einer Onlinebesichtigung. Zudem erstelle ich ein aussagekräftiges Exposé. Ich inseriere auf Immobilienportalen, meinen Webseiten und biete Ihr Objekt meiner großen Kundenkartei an. Zudem greife ich auf mein großes Netzwerk mit Brauereien und Lieferanten zurück. Potentielle Pächter werden vorab qualifiziert und auf Ihre Bonität geprüft. Bezahlt werde ich im Erfolgsfall bei Abschluss eines Vertrages. Im Gewerbebereich – im Gegensatz zum Wohnbereich – kann die Provisionsaufteilung frei vereinbart werden.
Für Verkäufer einer Immobilie:
Zusätzlich zu Ihrer Vorstellung eines Verkaufspreises erstelle ich eine Immobilienbewertung. Wir erarbeiten eine gemeinsame Verkaufsstrategie, damit Sie den größtmöglichen Nutzung erreichen. Wie bei einer Vermietung erfasse ich die Details zu Ihrer Immobilie, erstelle professionelle Fotos und produziere eine Onlinebesichtigung. Ich begleite die Gespräche mit möglichen Käufern von der ersten Anfrage über die Qualifizierung bis zum Notartermin und wenn Sie es wünschen, bin ich bei der Schlüsselübergabe selbstverständlich auch anwesend. Bezahlt werde ich im Erfolgsfall. Auch hier gibt es im Gewerbebereich keine gesetzliche Vorgaben zur Aufteilung der Provision.
Für Betreiber eines Unternehmens:
Ich erledige für Sie die Bestandsaufnahme der Gewerbefläche mit Daten, Fotos und einer Onlinebesichtigung. Zudem erstelle ich ein aussagekräftiges Exposé. Ich inseriere diskret und anonymisiert auf Immobilienportalen, meinen Webseiten und biete Ihr Objekt ausgesuchten und seriösen Kunden aus meiner Kartei an. Potentielle Pächter werden vorab qualifiziert und auf Ihre Bonität geprüft. Nach Einigung über den Verkauf des Geschäftes begleite ich Sie und Ihren Nachfolger bei der Abwicklung mit dem Verpächter. Aufgrund des großen Aufwandes beginne ich mit dieser Arbeit erst nach Bezahlung einer Aufwandsentschädigung, die mit der späteren Provision im Erfolgsfall verrechnet wird.
Ihr zertifizierter Immobilienmakler
Michael Ruland
Immobilienmakler nach §34c GewO
zertifiziert durch die Deutsche Fachakademie der Immobilienwirtschaft
Kontakt:
info@gastrodus.de