Immobilienpreise, Angebotspreise, Verkaufspreise und Verkehrswert
Beim Verkauf der Immobilie bekommt man unterschiedliche Begrifflichkeiten zu hören: Verkehrswert, Angebotspreis, Verkaufspreis, Marktpreis,…
Doch wie unterscheiden sie sich?!
Verkehrswert oder Marktpreis: Hier spricht man von dem durchschnittlichen Preis, der zu einem bestimmten Zeitpunkt in einer spezifischen Lage mit bestimmten Eigenschaften gezahlt wird. Es wird auf die Lage, den Zustand oder auch die Ausstattung der Immobilie geachtet.
Angebotspreis: Diesen Preis geben Sie in Inseraten, im Exposé und bei den ersten Preisverhandlungen an. Er ist oftmals ein wenig höher als der Marktpreis um in Verhandlungen Spielraum zu haben. Wenn Sie den Verkehrswert mittels einer professionellen Bewertung festgelegt haben, sind Sie im Vorteil, da Sie den tatsächlichen Wert der Immobilie kennen.
Verkaufspreis: Dieser kann gleich, höher oder niedriger als der Angebotspreis sein. Der ausschlaggebende Faktor ist oftmals nicht der tatsächliche Wert der Immobilie, sondern die Vermarktungsstrategie, die Verhandlungsfähigkeiten und die Erfahrung. Mit der Unterstützung eines erfahrenen Maklers kann die Immobilie auch über dem Angebotspreis verkauft werden.
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Wikipedia weiss dazu:
Der Marktwert von Immobilien ist eine spezifische Unterart des Marktwertes, der einem Wirtschaftsobjekt auf einem Markt durch den Marktpreis von den Marktteilnehmern beigemessen wird. Wirtschaftsobjekt sind Wohn- oder Gewerbeimmobilien, Markt ist allgemein der Immobilienmarkt, speziell der Wohnungsmarkt und Marktteilnehmer sind die Anbieter und Nachfrager nach Immobilien.
Die Novellierung des Baugesetzbuches (BauGB) im Juli 2004 stellte insbesondere in der Legaldefinition klar, dass der Begriff Marktwert als Synonym für Verkehrswert (§ 194 BauGB) steht. Gleichfalls synonym ist der haushaltsrechtliche Begriff des „vollen Wertes“ (§ 63 Abs. 3 BHO). Der Marktwert bzw. Verkehrswert wird im Rahmen der Wertermittlung bestimmt.
Für Grundstücks-, Gebäude- und Immobilienbewertungen werden folgende Definitionen verwendet:
Baurecht: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“ (§ 194 BauGB).
Bankrecht: Marktwert ist „der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt“ (§ 16 PfandBG).
Steuerrecht: Der Marktwert kann nach der Verordnung über die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung – WertV) und den ergänzenden Hinweisen der Richtlinie für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien – WertR 2006) ermittelt werden.
Unter „gewöhnlichem Geschäftsverkehr“ versteht man einen Handel auf einem freien Markt, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck (wie beim Notverkauf) oder sonstigen Zwängen (wie bei der Zwangsversteigerung) stehen und ausschließlich objektive Maßstäbe zur Geltung kommen (kein Liebhaberwert). Im deutschsprachigen Raum hat sich im Bereich der Immobilien anstelle der gesetzlichen Definition „Marktwert“ der ebenfalls zulässige Begriff „Verkehrswert“ im Sprachgebrauch durchgesetzt. Bei den Sachverständigen und in den Gutachterausschüssen wird daher ausnahmslos vom Verkehrswert gesprochen, entsprechend werden Gutachten zur Immobilienbewertung als „Verkehrswertgutachten“ bezeichnet.